Å flytte fra smarthuset – dette må du tenke på

Fra leilighet til enebolig – det er prosjektet vi står overfor denne sommeren. Mellom meglere, takstmenn, boligfotografer, nedvask og flyttelass blir det fort kaotisk. Det ble det i hvert fall for oss. Da er det ikke sikkert man levner mye tid til å tenke på de smarte dingsene. Hva skal du ta med deg, hva skal du sette igjen, og har det noe å si på verdien?

Hva sier loven – og megleren?

Smarte løsninger er utvilsomt i vinden, faktisk så mye at det har blitt tatt inn i oversikten over løsøre som selges med eiendom, utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe. Det er avhendingsloven fra 1992 som regulerer kjøper og selgers rettigheter og plikter ved overdragelse av eiendom. I hovedsak kan partene fritt bestemme hva som skal følge med eiendommen ved salg, men dersom det ikke avtales spesifikt, skilles det mellom fastmonterte og løse smarthusinstallasjoner.

Når det kommer til installerte smarthusløsninger med sentral som styrer lys, varme, lyd o.l., samt tilhørende trådløse enheter som brytere, sensorer, kameraer, integrerte høyttalere el. medfølger. Enkle lysstyringssystem f.eks. med en sentral som kun styrer lyspærer eller smartpærer montert i sokkel medfølger likevel ikke med mindre dette uttrykkes spesifikt.

Meglerens standpunkt er ofte i tråd med Norges Eiendomsmeglerforbund, som sier at det sjelden vil være lønnsomt å demontere fastmontert utstyr, selv om det selvfølgelig bør være mulig. Når det gjelder løse smartsystemer er de enkle å ta med, og man tjener ikke på å sette det igjen. Man bør for eksempel bytte smartpærer med vanlige pærer dersom en lampe kan betjenes med vanlig lysbryter.

Spiller smarthuset inn på verdien av boligen?

Det finnes ingen fasit på hvorvidt smarte dingser spiller inn på verdien når du skal selge boligen din. Dersom de smarte funksjonene er ettermontert og leveres ukomplett, erfarer ikke jeg at det skal tilsi en betydelig verdiøkning. Det kan selvfølgelig gjøre at boligen fremstår mer fremtidsrettet og er mer lettsolgt. På nye boliger som leveres med smarte systemer, som for eksempel xComfort, er dette en mer helhetlig og gjennomført installasjon, som også kan påvirke noe.

Husk at det kommer an på målgruppen hvor attraktivt det er med smarthusfunksjonalitet. For enkelte kan det gjøre at boligen fremstår kulere og mer fremtidsrettet. For andre kan dette fremstå som et usikkerhetsmoment. Klarer de å betjene løsningen? Betaler de ekstra for noe de ikke vil ha? Fungerer det som det skal? Kanskje har de sett Rema 1000-reklamen og sverger til analoge hjem.

Det er heller ikke sannsynlig at du vil få igjen mer enn investeringen i utstyret inkludert montering. Smarte hjem fremstår foreløpig ikke som en veldig god investering, ettersom slikt utstyr, spesielt hyllevarer, antas å ha en relativt kort levetid sammenlignet med resten av boligen.

Husk at du må bruke fagfolk ved arbeid på fastmonterte elektriske installasjoner. Dersom du mangler samsvarserklæring på slikt arbeid, eller ikke kan fremvise kvittering, kan ikke takstmannen gå god for at arbeidet er forskriftsmessig utført. I ekstreme tilfeller kan manglende papirer utgjøre hundretusener i betalingsvillighet hos en kjøper. Ved fastmontering av dingser, som for eksempel bytte av armaturer, termostater og lysbrytere, sørg for å bruke fagfolk. Det koster litt, men kan lønne seg når boligen skal selges. Du kan selv montere utstyr ved hjelp av sukkerbit eller støpsel. Disse er også enklere å ta med seg enn fastmonterte installasjoner.

Dette bør du tenke på

En tommelfingerregel bør være at du ikke sitter igjen med noen tilknytning til boligen etter at du har flyttet. Smarthuber og skytjenester bruker omtrent uten unntak en brukerkonto, gjerne knyttet til en e-postadresse. Dersom du setter igjen en smarthub knyttet til din e-postadresse gjør du det vanskelig for den nye eier å betjene, utvide og gjøre endringer i oppsettet.

Mitt smarte hjem består av et par hundre enheter. Noen er fastmonterte, og andre er løse. Som en hovedregel tar jeg med meg alt som er løst, og ikke vil påføre huset noen skader å fjerne. Eksempler er frittstående sensorer, smarte lyspærer, Chromecast/Apple TV, smarthøyttalere og -skjermer. Fastmonterte enheter, som dørlås, termostater og fastmonterte armaturer lar jeg stå igjen. Dette både fordi demonteringen av enkelte av disse krever elektriker, men også fordi erstatningen av dørlåsen kan sette merker som forringer verdien i stedet for å øke den.

Tenk også på bruksverdien dit du flytter. En LED-stripe fra Philips Hue koster gjerne en tusenlapp å kjøpe ny, men samtidig er det vanskelig å få det pent dersom du skal montere denne i den nye stua – og risikoen for å ødelegge den i prosessen er absolutt til stede.

En annen regel kan være å fjerne systemer som er kompliserte å gjøre endringer på, eller som kjører på en dedikert datamaskin/server. For eksempel kunne det ikke falle meg inn å levere fra meg en løsning bygget på Home Assistant. Dette skyldes både levetiden på PC-komponenter, og kompetansen og dedikasjonen som kreves av ny huseier for å vedlikeholde løsningen.

Tenk også på om hjemmet kan betjenes uten noen smarte grensesnitt. Nye hus som leveres med f.eks. xComfort, er bygget på direkte tilkoblinger uten behov for hub eller noen avansert konfigurasjon. Alle skytjenester, samt huben i seg selv, er valgfrie, og løsningen fungerer uten at man må ta stilling til den. Philips Hue krever en hub, men de fastmonterte lampene leveres gjerne med en ferdig koblet fjernkontroll. Dersom man selger et smarthus myntet på smarthusentusiaster, krymper markedet betraktelig, og det blir mindre ettertraktet.

Hvor personlige er automasjonene dine? Selv om du liker at døra låser seg selv på kvelden, kan det være ganske irriterende for en ny eier første gang de oppdager dette – og står på utsiden av døren. Og kanskje synes du det er deilig at den smarte rullegardinen lar deg våkne til morgensolen når du har morgenskift tre dager i uka, mens den nye eieren helst vil sove til lunsj. Ved overtakelse bør det være færrest mulig automasjoner i boligen. Til nød kan bevegelsessensorer være ferdig konfigurert.

Hvordan overlevere smarthuset til ny eier

Jeg har et smarthjem som i hovedsak er ettermontert i en eldre leilighet. Jeg har brukt en smarthub for å sy sammen enheter fra mange ulike protokoller, og sette opp personlige automasjoner. Ettersom ting uansett må nullstilles for å løsrives fra mitt eie, har jeg valgt å forlate boligen uten en slik smarthub som snakker med alle enheter. Ettersom jeg har valgt å gå for Philips Hue som lysstyringsplattform, har jeg valgt å sette igjen huben til dette i leiligheten. Jeg har fastmonterte lys på kjøkken, bad og soverom, samt LED-stripe i stua. I tillegg kan disse lysene i hovedsak betjenes gjennom gamle brytere, og de smarte funksjonene er i hovedsak en tilleggsfunksjon for en eventuell kjøper som er interessert i dette.

Sørg for at du fjerner alle spor av dine egne innlogginger, som e-postadresser og passord. Når det gjelder Philips Hue spesifikt, kan du gå til din konto og fjerne Hue Bridge fra din konto. Ettersom det meste av dataen er lagret på broen, kan en ny eier opprette en egen konto og pare broen med kontoen på vanlig måte. I mellomtiden vil alle lys, brytere og sensorer fungere som normalt. Dette er en klar fordel, ettersom du på mange fastmonterte Philips Hue-enheter har nødt til å skru av dekselet for å få tilgang til paringskoden, en barriere mange ikke vet om, som trolig gjør at mange ikke gidder å utnytte funksjonaliteten i det hele tatt.

Andre løsninger er mindre modne for overføring til ny eier, og enkelte systemer lar deg ikke endre e-postadresse engang. For mange systemer finnes en mellomting, at man kan opprette en egen e-postadresse med et tilfeldig passord for boligen, og så overlate tilgangen til denne til ny eier. Det kan være en enkel måte å sikre at denne overføringen blir gjort ordentlig, og at du ikke på noen måte er knyttet til en bolig du ikke eier.